SCPI : 53 % ont baissé leur acompte, la revue client à mener

Au premier semestre 2026, 53 % des SCPI ont réduit leur acompte, en moyenne de 14 %, alors que le taux de distribution moyen du marché est resté stable à 2,30 % sur six mois (2,29 % un an plus tôt), selon l'ASPIM. Pour le CGP, la conclusion est directe : la moyenne ne dit rien du portefeuille de vos clients. Un client exposé aux bureaux franciliens peut perdre 5 à 15 % de revenus pendant que l'indice reste plat. La revue de fin d'année doit donc se faire SCPI par SCPI, avec trois contrôles : l'évolution réelle de l'acompte, l'écart entre prix de part et valeur de reconstitution, et l'état du registre des retraits. Ce sont aussi les trois points que le médiateur de l'AMF retrouve dans les litiges : 199 dossiers SCPI traités en 2025, contre 141 en 2024.

En résumé
- Collecte nette S1 2026 : 2,2 Md€, taux de distribution semestriel 2,30 % (ASPIM, 5 août 2026).
- 47 % des SCPI ont maintenu ou relevé leur acompte, 53 % l'ont baissé (-14 % en moyenne).
- Parts en attente de retrait : 1,9 Md€, soit 2,2 % de la capitalisation, en baisse de 31 % depuis fin 2025, mais pour des raisons techniques selon l'ASPIM.
- Litiges SCPI chez le médiateur AMF : +41 % en 2025, avec deux motifs principaux, les délais de retrait et la remise en cause du conseil.
- Action CGP : revue ligne par ligne, message écrit au client, mise à jour du rapport d'adéquation si la situation ou l'objectif a changé.

Combien un client perd-il vraiment quand « le marché est stable » ?

Prenons un cas type de cabinet, construit pour l'illustration (les taux par SCPI sont des hypothèses, les variations reprennent les ordres de grandeur publiés par l'ASPIM). Un client de 58 ans détient 180 000 € de SCPI en direct, répartis sur trois fonds.

SCPI (hypothèse)	Montant investi	Taux 2025	Revenus 2025	Variation acompte 2026	Revenus 2026 projetés	Écart
A : bureaux Île-de-France	80 000 €	4,50 %	3 600 €	-14 %	3 096 €	-504 €
B : diversifiée européenne	60 000 €	5,00 %	3 000 €	stable	3 000 €	0 €
C : santé et logistique	40 000 €	4,80 %	1 920 €	+2 %	1 958 €	+38 €
Total	180 000 €	4,73 %	8 520 €		8 054 €	-466 € (-5,5 %)

Le portefeuille perd 5,5 % de revenus bruts avant fiscalité, alors que la moyenne de marché affiche une stabilité. Deux observations pour la revue :

1. La perte est concentrée sur une ligne qui pèse 44 % du portefeuille. C'est un sujet de concentration, pas de marché. Si le rapport d'adéquation initial présentait ces 180 000 € comme un bloc « immobilier de rendement diversifié », il ne décrit plus la réalité du risque.
2. Le revenu est souvent l'objectif déclaré. Un client qui a souscrit pour compléter sa retraite dans sept ans n'a pas le même besoin qu'un client en capitalisation. Si l'objectif figurant dans la connaissance client est « revenus complémentaires », une baisse de 504 € par an sur une seule ligne est une information à lui transmettre par écrit, avec votre analyse.

Ajoutons le volet liquidité : si la SCPI A présente des parts en attente de retrait et que le client envisage de sortir 20 000 € en 2027, votre recommandation doit mentionner que la demande de retrait n'a aucune date d'exécution garantie. C'est ce second point qui alimente les réclamations.

Que disent les chiffres ASPIM du premier semestre 2026 ?

L'ASPIM a publié le 5 août 2026 ses statistiques semestrielles sur les fonds immobiliers grand public. Les indicateurs utiles à une revue client :

Indicateur S1 2026	Valeur	Évolution
Collecte brute SCPI	2,7 Md€	+2,6 % sur un an
Collecte nette SCPI	2,2 Md€	+2,5 % sur un an
Taux de distribution semestriel pondéré	2,30 %	2,29 % au S1 2025
SCPI ayant baissé leur acompte	53 %	baisse moyenne d'environ 14 %
Parts en attente de retrait	1,9 Md€ (2,2 % de la capitalisation)	-31 % depuis le 31/12/2025
Marché secondaire	489 M€	+3 % sur un an
Capitalisation SCPI au 30 juin	86 Md€	-1 % sur un an
SCI en unités de compte : performance	-1,6 %	décollecte de 265 M€

L'ASPIM précise que la baisse des parts en attente reflète des réinitialisations liées à des suspensions temporaires de la variabilité du capital, et non une amélioration structurelle de la liquidité.

Ce dernier point mérite d'être expliqué au client. Une SCPI dont le registre de retraits se vide parce qu'elle a suspendu la variabilité du capital n'est pas devenue plus liquide : elle a changé de mécanisme de sortie, et le client passe par le marché secondaire, avec un prix fixé par confrontation de l'offre et de la demande.

Pourquoi la moyenne ne protège-t-elle pas votre responsabilité ?

Le médiateur de l'AMF a publié son rapport annuel 2025 le 10 septembre 2026. Les litiges liés aux SCPI y atteignent 199 dossiers traités et clos en 2025, contre 141 en 2024 (+41 %), et 77 dossiers sur le seul premier semestre 2026. Le rapport identifie deux difficultés principales : l'allongement des délais d'exécution des demandes de retrait et la remise en cause du conseil en investissement.

Le second motif vise directement le CGP. Un client qui conteste ne dira pas que le marché des bureaux a baissé ; il dira qu'on ne l'a pas prévenu du risque de liquidité, ou que la part de SCPI était excessive au regard de son horizon. Votre protection tient dans trois documents :

• La connaissance client (KYC) à jour, avec l'horizon de placement et la part du patrimoine immobilisable. Voir notre article sur la capacité à subir des pertes.
• Le rapport d'adéquation qui justifie la recommandation et nomme le risque de liquidité. La méthode est détaillée dans SCPI et rapport d'adéquation MIF2.
• La trace de la revue périodique si votre lettre de mission prévoit une relation suivie. Si elle promet une évaluation périodique de l'adéquation, l'absence de revue en 2026 devient elle-même un manquement. Relisez votre modèle avec la chaîne DER, lettre de mission, rapport d'adéquation.

Quels contrôles mener sur chaque SCPI avant la revue ?

Pour chaque ligne détenue par un client, cinq vérifications suffisent. Elles se font à partir du bulletin trimestriel et du rapport annuel de la société de gestion.

Contrôle	Où le trouver	Signal d'alerte
Acompte 2026 vs 2025, par trimestre	Bulletins trimestriels	Baisse de plus de 10 % ou baisse sur deux trimestres consécutifs
Prix de souscription vs valeur de reconstitution	Rapport annuel, expertise semestrielle	Prix au-dessus de la valeur de reconstitution, proche de l'écart de 10 %
Parts en attente de retrait	Bulletin trimestriel	Montant en hausse ou délai d'exécution non communiqué
Taux d'occupation financier	Bulletin trimestriel	Recul de plusieurs points, départ d'un locataire significatif
Exposition géographique et sectorielle	Rapport annuel	Concentration sur les bureaux franciliens

Deux textes du code monétaire et financier cadrent ces contrôles :

L'article L214-94 : « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % » doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'AMF.

L'article L214-93, II : lorsque les ordres de vente inscrits depuis plus de douze mois représentent au moins 10 % des parts émises, la société de gestion en informe sans délai l'AMF et convoque une assemblée générale extraordinaire dans les deux mois.

Le premier explique pourquoi un prix de part peut rester stable alors que l'expertise baisse : tant que l'écart reste sous 10 %, la société de gestion n'a pas d'obligation de notification. Le second est le seuil qui déclenche une assemblée et peut conduire à des cessions d'actifs. Un client dont la SCPI s'en approche doit en être informé avant, pas après.

Que dire au client dont la demande de retrait est bloquée ?

La première consigne est souvent contre-intuitive : ne pas lui faire renouveler sa demande. Le médiateur de l'AMF a rappelé en février 2025 que, contrairement aux ordres de vente sur le marché secondaire, limités à douze mois, les demandes de retrait n'ont pas de durée de validité. Elles sont traitées par ordre chronologique. Annuler et redéposer une demande fait perdre au client sa place dans le registre.

Le message écrit au client peut suivre ce plan :

1. Constat : date de la demande, rang connu ou non, montant en attente sur la SCPI selon le dernier bulletin.
2. Mécanisme : la demande reste valable sans limite de durée, ne pas la renouveler.
3. Alternatives : cession de gré à gré ou via le marché secondaire si la société de gestion l'organise, avec la décote probable ; arbitrage vers d'autres actifs pour couvrir le besoin de liquidité.
4. Conséquence patrimoniale : si le besoin de liquidité est daté (achat immobilier, départ en retraite), la solution passe par un autre compartiment du patrimoine.

Faut-il arbitrer, conserver ou renforcer ?

Il n'y a pas de réponse générique, et c'est précisément ce que doit montrer le rapport d'adéquation. Trois situations se rencontrent en revue :

Situation client	Lecture	Orientation possible à documenter
Horizon long, objectif patrimonial, pas de besoin de liquidité	La baisse d'acompte est un aléa de revenu, pas un changement d'objectif	Conservation, éventuellement renforcement sur une SCPI différente pour réduire la concentration
Objectif revenus, retraite proche	La baisse touche l'objectif déclaré	Revue de la répartition, simulation du revenu 2027, arbitrage progressif si la ligne est cessible
Besoin de liquidité identifié à moins de trois ans	Le risque de liquidité devient central	Ne plus présenter la SCPI comme mobilisable, chercher la liquidité ailleurs

Pour les SCPI logées en assurance-vie en unités de compte, le volet assurance relève de la DDA et du devoir de conseil de l'intermédiaire. Pensez aussi aux SCI en unités de compte : la performance moyenne de -1,6 % au premier semestre et les nouvelles règles sur les autres FIA changent le discours, voir le décret 2026-341 sur les SCI en unités de compte. Et pour le client qui cherche un rendement sans risque en capital, comparez avec le rendement des fonds euros 2025.

Comment industrialiser la revue sur tout un portefeuille ?

Dans un cabinet de 150 clients dont 60 détiennent des SCPI, la revue ligne par ligne représente plusieurs dizaines d'heures si elle est faite à la main. La méthode efficace :

• Lister les SCPI détenues par l'ensemble des clients et faire les cinq contrôles une seule fois par SCPI, pas par client.
• Classer les SCPI en trois couleurs (stable, sous surveillance, alerte) selon le tableau des contrôles.
• Croiser avec la connaissance client : un client en « alerte » avec un objectif revenus ou un besoin de liquidité passe en priorité.
• Produire une note écrite par client prioritaire, jointe au dossier, qui trace l'information donnée.

Cette dernière étape est celle qui protège le cabinet en cas de réclamation. iaCGP génère le rapport d'adéquation et la note de revue à partir de la connaissance client et des éléments que vous saisissez : essayez gratuitement. Et si vous cherchez de nouveaux clients patrimoniaux qualifiés, Olead propose des leads de particuliers en recherche de conseil.

Sources

• ASPIM, Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026 (5 août 2026)
• AMF, Le médiateur publie son rapport annuel 2025 (10 septembre 2026)
• AMF, médiateur : les demandes de retrait de parts de SCPI n'ont pas de durée de validité (février 2025)
• Légifrance, article L214-94 du code monétaire et financier
• Légifrance, article L214-93 du code monétaire et financier