Donation avec réserve d'usufruit : ce que coûte un anniversaire au barème 669
Réponse rapide. Dans une donation avec réserve d'usufruit, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge du donateur au jour de l'acte. Ce barème avance par paliers de dix ans : à 70 ans révolus, la nue-propriété vaut 60 % du bien, au lendemain des 71 ans elle vaut 70 %. Sur un bien de 600 000 € donné à deux enfants, ce seul anniversaire fait passer les droits de 28 389 € à 40 389 €, soit 12 000 € d'écart pour quelques semaines de calendrier. Le premier réflexe du CGP n'est donc pas de choisir le montage, c'est de noter la date de naissance exacte du client et la prochaine date de bascule.
En résumé
- Barème 669 inchangé depuis la version en vigueur au 31 décembre 2003 : de 10 % (usufruitier de moins de 21 ans) à 90 % (plus de 91 ans) pour la nue-propriété.
- Cas type : bien de 600 000 €, deux enfants, aucune donation antérieure. Droits en pleine propriété 76 389 € ; en nue-propriété à 70 ans 28 389 € ; à 71 ans 40 389 €.
- Chaque palier franchi ajoute 10 % de la valeur du bien à l'assiette taxable : à la tranche de 20 %, c'est 2 % de la valeur du bien en droits supplémentaires.
- La réunion de l'usufruit au décès ne déclenche aucun droit (article 1133 du CGI), à condition que la donation soit régulière et antérieure de plus de trois mois au décès (article 751).
- Selon le Conseil d'analyse économique, les biens donnés en nue-propriété représentaient 45 % de la valeur des donations en 2006 (environ 18 Md€), et la note de 2021 recommande de supprimer cet avantage : c'est un régime à documenter, pas un acquis éternel.
Mise à jour : 1er octobre 2026. Barème des droits en ligne directe vérifié sur service-public.gouv.fr (page mise à jour le 13 mai 2026).
Comment le barème de l'article 669 fixe-t-il la valeur de la nue-propriété ?
L'article 669 du CGI ne laisse aucune marge d'appréciation pour les mutations à titre gratuit : la valeur de l'usufruit viager et de la nue-propriété est une quotité forfaitaire de la valeur de la pleine propriété, déterminée par l'âge de l'usufruitier.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Le mot qui compte est « révolus ». Un client de 70 ans et 11 mois est encore dans la tranche « moins de 71 ans ». Le jour de ses 71 ans, il change de ligne. Le barème ne connaît ni interpolation ni prorata : c'est une marche d'escalier.
« La valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après. » — Article 669, I du code général des impôts.
Pour un usufruit constitué pour une durée fixe (et non viager), la règle est différente : 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge (article 669, II).
Combien coûte un anniversaire franchi avant la signature ?
Cas type construit pour l'illustration. Client veuf, propriétaire seul d'un immeuble locatif estimé à 600 000 €, deux enfants, aucune donation dans les quinze dernières années. Abattement de 100 000 € par enfant (article 779 du CGI), barème en ligne directe de l'article 777 (5 % à 45 %). Calcul par enfant, puis total.
| Âge au jour de l'acte | Nue-propriété | Assiette par enfant | Taxable après abattement | Droits par enfant | Droits totaux | Économie vs pleine propriété |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pleine propriété (référence) | 100 % | 300 000 € | 200 000 € | 38 194 € | 76 389 € | — |
| 58 ans | 50 % | 150 000 € | 50 000 € | 8 194 € | 16 389 € | 60 000 € (78,5 %) |
| 66 à 70 ans | 60 % | 180 000 € | 80 000 € | 14 194 € | 28 389 € | 48 000 € (62,8 %) |
| 71 à 80 ans | 70 % | 210 000 € | 110 000 € | 20 194 € | 40 389 € | 36 000 € (47,1 %) |
| 81 à 90 ans | 80 % | 240 000 € | 140 000 € | 26 194 € | 52 389 € | 24 000 € (31,4 %) |
La mécanique est simple à expliquer au client : chaque palier franchi ajoute 10 % de la valeur du bien à l'assiette, soit 60 000 € ici. Tant que les enfants restent dans la tranche à 20 % (jusqu'à 552 324 € de taxable par enfant), ces 60 000 € coûtent 12 000 € de droits supplémentaires, quel que soit le palier. Règle de pouce pour le cabinet : un anniversaire de dizaine franchi coûte environ 2 % de la valeur du bien donné.
Ce chiffre change la conduite du dossier. Un client qui aura 71 ans en février et qui « réfléchit » à une donation pour le printemps doit savoir, par écrit, que le report a un prix. À l'inverse, un client de 62 ans n'a aucune urgence liée au barème avant 71 ans : on peut prendre le temps de la découverte et de la valorisation.
Point de vigilance sur la valeur de départ : le barème s'applique à une valeur vénale réelle. Une estimation flatteuse à la baisse fait gagner moins que ce qu'elle expose en redressement. La méthode de valorisation développée dans notre article sur la valorisation immobilière pour l'IFI s'applique ici à l'identique.
Que devient le bien au décès du donateur ?
C'est le second étage de l'avantage, souvent mieux compris par le client que le premier. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires. L'article 1133 du CGI prévoit que cette réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun droit. La plus-value acquise par le bien entre la donation et le décès échappe donc aux droits de mutation.
Illustration avec une hypothèse de valorisation (non une prévision) : si l'immeuble vaut 750 000 € au décès du client et qu'il est transmis par succession, sans donation préalable, les droits pour les deux enfants s'élèvent à 106 389 €. Avec une donation de la nue-propriété signée à 70 ans, ils ont payé 28 389 € au départ et ne paient rien à la réunion.
Trois conditions encadrent cet effet, à vérifier et à écrire :
- La donation doit être régulière et antérieure de plus de trois mois au décès. À défaut, l'article 751 du CGI présume que le bien fait partie de la succession de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété. Le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10) confirme que la présomption tombe en cas de donation régulière de la nue-propriété consentie plus de trois mois avant le décès. Pour un client âgé ou malade, le calendrier n'est pas un détail.
- Le rappel fiscal de quinze ans (article 784) : l'abattement de 100 000 € consommé par la donation n'est pas disponible pour la succession si le décès intervient dans les quinze ans. La donation n'est pas retaxée, mais les autres actifs de la succession supporteront les droits sans abattement, et dans les tranches supérieures.
- Un usufruit qui n'est pas fictif. Le donateur conserve réellement l'usage ou les revenus du bien. Un montage où le donateur continue de tout décider sur un bien qu'il a vidé de sa substance relève d'une autre discussion, celle de l'abus de droit.
Quels effets de bord le client découvre-t-il trop tard ?
Le client retient « on paie moins de droits ». Trois conséquences doivent figurer dans la note qui lui est remise :
- L'IFI ne baisse pas. Selon l'article 968 du CGI, les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété (sauf exceptions limitées, comme certains usufruits légaux). Le client assujetti à l'IFI continue de déclarer l'immeuble à 100 %.
- Les revenus restent chez l'usufruitier. Les loyers sont déclarés en revenus fonciers par le donateur, à sa tranche marginale. La donation ne fait pas baisser l'impôt sur le revenu, sauf montage spécifique (donation temporaire d'usufruit), qui est un autre dossier.
- La donation est irrévocable. Le client se dessaisit définitivement de la nue-propriété : il ne pourra plus vendre seul. Une vente ultérieure suppose l'accord des enfants et une répartition du prix entre usufruitier et nus-propriétaires, ou à défaut un report du démembrement sur le prix (article 621 du Code civil). La capacité du client à se dessaisir est une question de connaissance client, pas de fiscalité.
Si le client est marié, la clause de réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant se discute systématiquement : le conjoint étant exonéré de droits de succession (article 796-0 bis), la réversion lui conserve les revenus sans coût fiscal. La logique de répartition d'abattement entre usufruitier et nus-propriétaires, très différente en assurance-vie, est détaillée dans notre article sur la clause bénéficiaire démembrée.
Pourquoi le CGP doit-il documenter le choix du moment ?
Le démembrement est massivement utilisé. Le Conseil d'analyse économique estime que la valeur déclarée des biens donnés en nue-propriété représentait environ 18 milliards d'euros en 2006, soit 45 % de la valeur de l'ensemble des donations, dernière année de données fournies par la DGFiP. Dans la même note (« Repenser l'héritage », décembre 2021), il rappelle que la fortune héritée représente 60 % du patrimoine total, contre 35 % au début des années 1970, que l'âge moyen des héritiers est d'environ 50 ans et que les dons entre vifs pèsent désormais près de la moitié des transmissions.
« La suppression des avantages fiscaux liés au démembrement de propriété semble donc logique dans le cadre d'une réforme qui taxerait le flux successoral total. » — Conseil d'analyse économique, note n° 69, décembre 2021.
Deux conséquences pour le cabinet. D'abord, un régime aussi utilisé et aussi discuté peut évoluer : la recommandation doit mentionner la règle applicable à la date du conseil, avec sa source, et prévenir le client que la fiscalité future n'est pas garantie. Ensuite, si le client reporte une décision après avoir été informé du coût du report, la trace écrite protège le conseiller.
La note client peut tenir en une page :
| Rubrique | Contenu attendu |
|---|---|
| Situation | Date de naissance exacte, prochaine bascule de palier, valeur du bien et méthode de valorisation |
| Objectif | Transmission, maintien des revenus, protection du conjoint, égalité entre enfants |
| Simulation | Droits en pleine propriété, en nue-propriété à la date envisagée, au palier suivant |
| Points d'attention | Article 751 (trois mois), rappel de quinze ans, IFI inchangé, irrévocabilité |
| Alternatives | Donation en pleine propriété, donation-partage, conservation et transmission par succession |
| Coordination | Notaire rédacteur, calendrier de signature avant la date de bascule |
La donation d'un immeuble n'est pas une recommandation sur un instrument financier : elle relève du conseil patrimonial prévu par votre lettre de mission, et l'acte est reçu par le notaire. En revanche, si la donation porte sur un portefeuille de titres et que vous recommandez des arbitrages, le rapport d'adéquation MIF2 reprend ses droits. Pour articuler ces documents, voir la chaîne DER, lettre de mission, rapport d'adéquation, et pour collecter la date de naissance, les donations antérieures et le régime matrimonial dès le premier rendez-vous, la méthode du bilan patrimonial.
Comment repérer les clients concernés dans un portefeuille ?
La date de bascule est une donnée calculable. Dans un cabinet qui suit une centaine de familles, la liste utile se construit en trois filtres : clients de 60 à 90 ans, détenteurs d'un patrimoine immobilier ou financier transmissible significatif, anniversaire de dizaine (61, 71, 81, 91 ans) dans les douze prochains mois. Ce sont les rendez-vous à placer en priorité, avec la simulation sous le bras.
iaCGP calcule l'âge à partir de la fiche client, rédige le compte rendu du rendez-vous de découverte et prépare la note écrite à partir de vos échanges : essayez gratuitement. Pour développer votre portefeuille avec des particuliers qui cherchent un conseil patrimonial, Olead propose des contacts qualifiés.
Sources
- Légifrance, article 669 du code général des impôts (barème de l'usufruit)
- Service-public.gouv.fr, droits à payer sur une donation selon le lien avec le donateur (mis à jour le 13 mai 2026)
- BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10 : présomption de l'article 751 et donation consentie plus de trois mois avant le décès
- Conseil d'analyse économique, note n° 69 « Repenser l'héritage » (décembre 2021)
- Code général des impôts, articles 751, 777, 779, 784, 796-0 bis, 968 et 1133 (Légifrance).
Questions fréquentes
À quelle date s'apprécie l'âge du donateur pour le barème de l'article 669 ?
Au jour de la donation, c'est-à-dire de l'acte. Le barème raisonne en années révolues : un donateur de 70 ans et 11 mois relève encore de la tranche « moins de 71 ans » (nue-propriété 60 %). Signer la veille ou le lendemain de l'anniversaire change la valeur taxable de 10 points.
Combien coûte le passage d'une tranche du barème 669 à la suivante ?
L'assiette taxable augmente de 10 % de la valeur du bien. Tant que chaque donataire reste dans la tranche à 20 % du barème en ligne directe, cela représente environ 2 % de la valeur du bien en droits supplémentaires : 12 000 € pour un bien de 600 000 € donné à deux enfants (28 389 € à 70 ans contre 40 389 € à 71 ans).
Les enfants paient-ils des droits au décès du donateur usufruitier ?
Non. L'article 1133 du CGI prévoit que la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès de l'usufruitier ne donne lieu à aucun droit. Encore faut-il que la donation soit régulière et consentie plus de trois mois avant le décès ; sinon l'article 751 présume que le bien fait partie de la succession pour sa valeur en pleine propriété.
Une donation avec réserve d'usufruit réduit-elle l'IFI du client ?
Non, en règle générale. L'article 968 du CGI impose à l'usufruitier de déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf exceptions limitées. Le client continue aussi de déclarer les loyers en revenus fonciers. L'avantage porte sur les droits de mutation, pas sur l'IFI ni l'impôt sur le revenu.
Faut-il un rapport d'adéquation pour conseiller une donation de nue-propriété ?
Pas pour la donation d'un bien immobilier, qui relève du conseil patrimonial encadré par la lettre de mission, l'acte étant reçu par un notaire. Le rapport d'adéquation MIF2 s'impose dès que le conseil porte sur des instruments financiers, par exemple des arbitrages sur un portefeuille de titres donné en nue-propriété. Dans tous les cas, une note écrite avec la simulation et les points d'attention protège le cabinet.