Don exonéré de 100 000 € : la check-list CGP avant 2027

Réponse rapide. L'article 790 A bis du CGI, créé par l'article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, exonère de droits de donation les dons de sommes d'argent en pleine propriété consentis à un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou, à défaut de descendance, à un neveu ou une nièce, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire, à condition que la somme soit affectée dans les six mois à l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale. Le dispositif ne vise que les versements effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Pour le CGP, la question d'octobre n'est donc plus « est-ce intéressant ? » mais « quels clients ont un projet compatible, et peuvent-ils verser à temps sans rater une condition ? ». Selon le lien de parenté, l'enjeu va de 5 448 € à 33 092 € de droits évités pour un don de 100 000 €.

En résumé
- Fenêtre : versement entre le 15/02/2025 et le 31/12/2026 (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 760). C'est la date du versement qui compte, pas celle de l'achat.
- Plafonds : 100 000 € par donateur et par donataire, 300 000 € par donataire tous donateurs confondus (§ 970).
- Affectation au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement (§ 790). En VEFA, c'est l'acte de vente qui compte, pas le contrat de réservation (§ 850).
- Conservation : résidence principale du donataire ou location nue ou meublée en habitation principale pendant cinq ans (§ 900 et 910).
- Les sommes exonérées ne sont pas soumises au rappel fiscal de quinze ans (§ 980) : l'abattement de 100 000 € et le don familial de 31 865 € restent intacts.
- Déclaration d'un don manuel : formulaire papier n° 2735, la déclaration en ligne ne gère pas cette exonération (impots.gouv.fr).

Mise à jour : 12 octobre 2026. Conditions vérifiées sur le BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20 (version du 4 septembre 2025) et sur impots.gouv.fr.

Que prévoit exactement l'article 790 A bis du CGI ?

Le texte crée une exonération temporaire et affectée : ce n'est pas un abattement de plus, c'est une exonération conditionnée à un emploi précis de la somme. La doctrine administrative (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 1000, publiée le 4 septembre 2025) en fixe le périmètre.

Condition	Règle	Référence BOFiP
Nature du don	Somme d'argent en pleine propriété (chèque, virement, mandat, espèces)	§ 740
Donataires	Enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ; à défaut de descendance, neveu ou nièce	§ 750
Période	Versement entre le 15/02/2025 et le 31/12/2026	§ 760 à 780
Délai d'emploi	Au plus tard le dernier jour du 6e mois suivant le versement	§ 790 et 800
Emplois admis	Logement neuf jamais habité ou VEFA ; travaux éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale	§ 810 à 850, § 920
Emplois exclus	Construction, terrain à bâtir, remboursement anticipé d'un prêt antérieur au 15/02/2025, apport ou prêt à une SCI	§ 860 à 880
Conservation	5 ans en résidence principale ou en location à usage d'habitation principale	§ 900 et 910
Plafonds	100 000 € par donateur et par donataire ; 300 000 € par donataire	§ 970
Montant exonéré	Limité à la somme effectivement affectée ; le surplus relève du droit commun	§ 980

Deux points ressortent pour le conseil. D'abord, les parents et grands-parents du donateur ne sont pas des bénéficiaires : un enfant ne peut pas utiliser le dispositif pour aider ses propres parents. Ensuite, le neveu ou la nièce n'est éligible qu'à défaut de descendance du donateur, et seuls les enfants des frères et sœurs du donateur sont visés, pas ceux de son conjoint (§ 750).

Combien de droits le dispositif fait-il réellement économiser ?

C'est là que le top des résultats de recherche s'arrête au slogan « 100 000 € sans impôt ». Or l'économie dépend entièrement de ce que le client a déjà consommé. Cas type construit pour l'illustration : don de 100 000 € versé en novembre 2026, donateur de moins de 80 ans, donataire majeur, et abattement de droit commun déjà consommé par une donation de moins de quinze ans. Barème en ligne directe de l'article 777 du CGI (5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €). Taux de 55 % entre parents jusqu'au quatrième degré.

Donataire	Sans 790 A bis : ce qui reste disponible	Assiette taxable	Droits sans 790 A bis	Droits avec 790 A bis
Enfant (abattement 100 000 € déjà utilisé)	Don familial 790 G : 31 865 €	68 135 €	11 821 €	0 €
Petit-enfant (abattement 31 865 € de l'article 790 B intact)	790 B + 790 G : 63 730 €	36 270 €	5 448 €	0 €
Neveu, donateur sans descendance (abattement 7 967 € de l'article 779 V)	779 V + 790 G : 39 832 €	60 168 €	33 092 €	0 €

Lecture pour le CGP :

• Pour un enfant dont l'abattement est disponible, l'économie immédiate est nulle sur les 100 000 premiers euros : l'abattement de l'article 779 I les couvre déjà. L'intérêt est ailleurs, et il est réel : comme les sommes exonérées au titre du 790 A bis ne sont pas soumises au rappel fiscal (§ 980), l'abattement de 100 000 € reste disponible pour une donation ultérieure ou pour la succession. Le client « gagne » en réalité un abattement supplémentaire.
• Pour un client qui a déjà donné, le dispositif est la seule façon de transmettre 100 000 € sans droits avant l'expiration du délai de quinze ans de l'article 784.
• Pour un client sans descendance, l'écart est maximal : 33 092 € de droits évités sur 100 000 €, soit un tiers de la somme.

Un couple de parents peut ainsi verser jusqu'à 200 000 € à un même enfant (100 000 € chacun), et quatre grands-parents peuvent viser un même petit-enfant, mais le plafond de 300 000 € par donataire coupe au-delà. Pour mesurer l'effet sur la transmission globale, le simulateur de droits de succession permet de comparer le patrimoine taxable avec et sans le don.

Le dispositif se cumule-t-il avec l'abattement de 100 000 € et le don de 31 865 € ?

Oui, et c'est l'argument le plus solide à présenter au client. Selon le BOFiP (§ 980), la fraction des versements qui n'est pas exonérée au titre du 790 A bis peut bénéficier des abattements de droit commun et de l'exonération des dons de sommes d'argent de l'article 790 G. Et seule la fraction non exonérée entre dans le rappel fiscal.

Concrètement, un parent de moins de 80 ans qui n'a rien donné depuis quinze ans peut, en une même opération, transmettre à un enfant majeur qui achète du neuf :

1. 100 000 € exonérés au titre du 790 A bis, à condition que ces 100 000 € soient affectés à l'achat ;
2. 31 865 € exonérés au titre du 790 G ;
3. 100 000 € couverts par l'abattement de l'article 779 I.

Soit 231 865 € sans droits de la part d'un seul parent, et le double pour un couple, sous réserve du plafond de 300 000 € par donataire qui ne concerne que la part 790 A bis. Avant de proposer ce schéma, le CGP vérifie l'historique de donations des quinze dernières années : un don manuel non déclaré révélé plus tard consomme l'abattement rétroactivement.

À noter : l'exonération ne porte que sur la somme effectivement affectée au logement ou aux travaux (§ 980). Si le client donne 100 000 € et que l'apport personnel inscrit dans l'acte d'acquisition n'est que de 70 000 €, seuls 70 000 € sont exonérés au titre du 790 A bis.

Quelles conditions font tomber l'exonération après coup ?

Le dispositif est exigeant sur la suite, et c'est souvent le donataire, pas le client du CGP, qui la porte. Trois risques à poser par écrit :

• La revente dans les cinq ans. Elle remet en cause l'exonération, même si le prix de vente est réinvesti dans les six mois (§ 990). Le donataire doit alors un complément de droits, majoré de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI.
• Le mauvais usage du logement. Résidence secondaire, logement vacant, location à l'exploitant d'un EHPAD ou d'une résidence services étudiants, ou bail consenti à un membre du foyer fiscal du donataire : autant de cas exclus (§ 900 et 910).
• La preuve de l'affectation. L'apport personnel mentionné dans l'acte d'acquisition doit être au moins égal au montant exonéré (§ 890). Un don versé sur un compte joint puis mélangé à d'autres fonds rend la démonstration fragile.

En revanche, les obligations sont personnelles : le décès du donataire pendant les cinq ans ne remet pas l'exonération en cause (§ 1000). La doctrine ne reprend pas, pour ce dispositif, les autres cas d'exception (licenciement, invalidité) prévus pour d'autres régimes : ne pas les promettre au client.

Quel calendrier tenir d'ici au 31 décembre 2026 ?

La date du versement est déterminante, et c'est au donataire de la prouver (§ 760). Un virement daté vaut mieux qu'un chèque remis à Noël et encaissé en janvier.

Date du versement	Date limite d'affectation	Point de vigilance
15 novembre 2026	31 mai 2027	Laisse le temps de signer un acte VEFA au premier semestre
15 décembre 2026	30 juin 2027	L'acte authentique (ou le contrat de VEFA de l'article 1601-3 du code civil) doit être signé avant
2 janvier 2027	—	Hors dispositif, sauf texte nouveau

Pour la VEFA, le point qui piège le plus : le contrat de réservation ne suffit pas (§ 850). Un client qui verse en décembre pour un enfant « qui a réservé » doit s'assurer que l'acte de vente sera signé dans les six mois. Si l'enfant complète son financement par un emprunt, le calendrier bancaire devient le chemin critique : pour vos clients, lecreditimmo.com détaille les étapes et délais d'un crédit immobilier.

Côté travaux, la logique est la même : les dépenses doivent être éligibles à MaPrimeRénov', réalisées par des professionnels, dans un logement dont le donataire est propriétaire et qu'il occupe en résidence principale dès l'achèvement (§ 920 et 930). Les dépenses qui ont déjà ouvert droit à MaPrimeRénov', à un crédit d'impôt ou à une déduction de revenus ne sont pas couvertes (§ 960).

Le PLF 2027 prolonge-t-il le dispositif ?

Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement, comporte des mesures relatives aux dons de sommes d'argent. À la date de cet article, aucune prorogation de l'article 790 A bis n'est votée : un texte en discussion peut être amendé, réécrit ou abandonné. Le conseil prudent est de traiter le 31 décembre 2026 comme une échéance ferme et de ne pas différer un versement en pariant sur la loi de finances à venir. Si un régime nouveau est adopté, il s'appréciera sur ses propres conditions, qui pourraient être différentes (taux, plafonds, âge du donataire).

Que doit contenir la note remise au client ?

Le don ne relève pas d'un instrument financier, mais il s'inscrit dans le conseil patrimonial global et engage la responsabilité du CGP s'il est mal documenté. La trace écrite tient en cinq rubriques, à rattacher au dossier de la lettre de mission :

1. Situation : historique des donations des quinze dernières années, âge du donateur (seuil de 80 ans pour le 790 G), lien de parenté exact.
2. Projet du donataire : nature du bien (neuf jamais habité, VEFA, travaux), date prévisible de l'acte, montant de l'apport.
3. Chiffrage : droits évités par rapport au droit commun, effet sur les abattements restants (voir notre méthode de bilan patrimonial pour l'inventaire).
4. Conditions et risques : délai de six mois, conservation cinq ans, conséquences d'une revente, preuve de l'affectation.
5. Formalités : déclaration du don manuel sur formulaire papier n° 2735 auprès du service de l'enregistrement, ou acte notarié ; conservation des justificatifs (relevé de virement, acte d'acquisition).

Pour les clients qui préfèrent transmettre l'immobilier lui-même plutôt que des liquidités, la comparaison avec une donation avec réserve d'usufruit complète utilement l'analyse.

Comment repérer les clients concernés dans votre portefeuille ?

Le gisement est précis : clients de plus de 50 ans disposant de liquidités, avec enfants ou petits-enfants majeurs primo-accédants, ou propriétaires d'une résidence principale à rénover. Dans iaCGP, la recherche en langage naturel (« mes clients avec enfants et plus de 200 000 € d'épargne disponible ») et les notes de suivi permettent de sortir cette liste en quelques minutes, puis de générer le compte-rendu du rendez-vous dédié. Essayez iaCGP gratuitement : deux comptes-rendus offerts, sans carte bancaire.

Sources

• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 71 (Légifrance).
• BOFiP, BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 à 1000, version du 4 septembre 2025, et actualité ACTU-2025-00080.
• Code général des impôts, articles 777, 779, 784, 790 A bis, 790 B, 790 G et 1727 (Légifrance).
• impots.gouv.fr, « Existe-t-il des exceptions pour lesquelles le dépôt de la déclaration de dons pourra encore être réalisé par le formulaire papier ? ».