SCI en unités de compte : ce que le décret 2026-341 impose avant 2029
Réponse rapide. Depuis le 6 mai 2026, aucun nouveau contrat d'assurance vie ou de PER ne peut référencer un support relevant de la catégorie des « autres FIA » au sens du III de l'article L. 214-24 du Code monétaire et financier — en pratique, les SCI de droit commun utilisées comme unités de compte. Les encours existants ne sont pas liquidés : versements et arbitrages restent possibles jusqu'au 1er janvier 2029, à condition que le véhicule ait engagé un processus de mise en conformité. Selon l'ASPIM, l'actif net des sociétés civiles à prépondérance immobilière distribuées au grand public atteignait 21 milliards d'euros au 31 décembre 2025, logés pour l'essentiel dans des contrats d'assurance vie et des PER.
En bref
- Décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, publié au Journal officiel du 5 mai, applicable depuis le 6 mai 2026.
- Ce qui ferme : le référencement de nouveaux « autres FIA » dans les contrats d'assurance vie et de PER.
- Ce qui reste ouvert jusqu'au 1er janvier 2029 : versements et arbitrages sur les supports déjà détenus, sous condition d'une mise en conformité engagée.
- Échéance intermédiaire : les sociétés de gestion doivent transmettre leur projet de transformation avant le 5 mai 2027 à l'AMF, aux assureurs et aux gestionnaires de PER.
- Enjeu de conseil : un support dont l'avenir réglementaire est conditionné entre dans le champ de l'information due au client, au titre du rapport d'adéquation MIF II comme du devoir de conseil DDA.
Ce que le décret ferme, et ce qu'il laisse ouvert
La catégorie visée est celle des fonds d'investissement alternatifs qui n'entrent dans aucun cadre harmonisé destiné aux investisseurs non professionnels. Le tableau ci-dessous distingue ce qui sort du champ de la commercialisation future de ce qui reste référençable.
| Catégorie de support | Statut depuis le 6 mai 2026 |
|---|---|
| SCI de droit commun utilisée comme UC | Fermée au référencement dans les nouveaux contrats |
| Groupements forestiers et sociétés immobilières non agréées | Fermés au référencement |
| SCPI agréées AMF | Référençables |
| OPCI | Référençables |
| ELTIF commercialisables auprès des particuliers | Référençables |
| FPCI respectant les règles des FCPR | Référençables |
| Fonds professionnels spécialisés et fonds de fonds alternatifs | Référençables sous conditions |
| Sociétés de capital-risque, véhicules à actifs figés | Référençables |
La lecture opérationnelle est simple : la pierre-papier n'est pas visée en tant que classe d'actifs, c'est l'enveloppe juridique qui l'est. Une SCPI agréée traverse la réforme sans difficulté ; une SCI de droit commun, non — sauf si elle se transforme.
Les trois dates qui structurent la transition
| Date | Ce qui se produit | Conséquence pour le conseil |
|---|---|---|
| 6 mai 2026 | Fermeture du référencement dans les nouveaux contrats | Un support supprimé de l'offre ne réapparaîtra pas ; les allocations types doivent être révisées |
| 5 mai 2027 | Transmission des projets de transformation à l'AMF, aux assureurs et gestionnaires de PER | C'est la date qui révèle réellement quels véhicules survivent |
| 1er janvier 2029 | Fin de la période transitoire | Un véhicule non transformé ne peut plus recevoir de versement ni servir de destination d'arbitrage |
La date à surveiller n'est pas 2029, c'est mai 2027. C'est à ce moment que l'information devient disponible : jusque-là, un CGP travaille sur des intentions de gestionnaires, pas sur des décisions vérifiables.
La matrice de décision : arbitrer maintenant ou attendre ?
C'est la question que posera chaque client détenteur. Y répondre par une règle générale serait une faute : la réponse dépend du croisement entre le statut du véhicule et l'horizon du client.
| Transformation annoncée et engagée | Intention non communiquée | Transformation écartée par le gestionnaire | |
|---|---|---|---|
| Horizon < 3 ans | Maintien acceptable, sortie déjà prévue avant l'échéance | Arbitrage à instruire : le risque n'est pas le support, c'est la liquidité au moment de la sortie | Arbitrage à instruire sans attendre |
| Horizon 3 à 8 ans | Maintien, revue au point d'étape de mai 2027 | Position à documenter : maintien possible mais information explicite du client | Arbitrage progressif, étalé pour lisser la valorisation |
| Horizon > 8 ans | Maintien, avec suivi du nouveau cadre après transformation | Maintien sous réserve d'un point annuel formalisé | Arbitrage, mais sans urgence : trois ans de fenêtre restent ouverts |
Deux principes gouvernent cette grille.
Le premier : le décret ne dégrade pas l'actif sous-jacent. Un immeuble détenu par une SCI ne perd pas de valeur parce que le véhicule change de cadre juridique. Confondre contrainte réglementaire et risque économique conduit à des arbitrages destructeurs de valeur, notamment quand ils s'exécutent sur un support à valorisation périodique.
Le second : l'urgence est asymétrique. Elle est réelle pour les clients dont l'horizon de sortie approche et dont le véhicule n'a pas de perspective de transformation. Elle est faible, voire nulle, pour un client à dix ans sur un véhicule qui se met en conformité. Traiter tout le portefeuille au même rythme, c'est créer un mouvement de sortie collectif qui pénalise ceux qui sortent en dernier.
Ce que cela change dans le rapport d'adéquation et le devoir de conseil
Le décret n'impose pas au CGP d'arbitrer. Il crée en revanche une information nouvelle et matérielle sur un support détenu, et c'est là que se situe le risque professionnel.
Sur le volet financier, le rapport d'adéquation MIF II doit refléter la connaissance disponible au moment de la recommandation. À compter du moment où le calendrier de fermeture est public, une recommandation de maintien qui ne mentionne pas l'échéance de 2029 est une recommandation incomplète. À l'inverse, une recommandation d'arbitrage motivée par la seule contrainte réglementaire, sans examen de l'horizon du client ni du coût de sortie, est tout aussi fragile.
Sur le volet assurance, le devoir de conseil au titre de la DDA porte sur l'adéquation du contrat et de ses supports aux exigences et besoins exprimés. Un support dont l'accès en versement est appelé à se fermer relève de l'information due, même en l'absence de recommandation d'agir.
La position défendable n'est ni « on sort de tout » ni « on ne touche à rien » : c'est une position datée, documentée et révisable, avec un point d'étape fixé à la publication des projets de transformation.
En pratique, trois mentions suffisent à sécuriser le dossier : le rappel du calendrier applicable au support, le statut connu de sa transformation à la date du conseil, et la décision retenue avec son motif — maintien, arbitrage ou report d'examen à mai 2027.
Le plan d'action en cinq points
- Extraire l'exposition réelle du portefeuille. Requête sur l'ensemble des contrats : quels clients détiennent un « autre FIA », pour quel encours et quelle part de leur allocation. C'est l'étape la plus longue, parce que la catégorie juridique du support n'apparaît pas toujours dans les états de compte assureur.
- Interroger les assureurs et sociétés de gestion. Une demande écrite sur l'intention de transformation, par véhicule. La réponse — y compris une absence de réponse — devient une pièce du dossier.
- Classer chaque client dans la matrice. Statut du véhicule croisé avec l'horizon de sortie ; la grille ci-dessus donne trois régimes de traitement, pas un seul.
- Rédiger une note d'information type. Un document unique, adapté à la marge par client, expliquant le calendrier et la position retenue. C'est ce qui transforme une décision individuelle en processus de conseil traçable.
- Poser un point d'étape à mai 2027. Inscrire l'échéance dans l'agenda de suivi du portefeuille, au même titre qu'une revue annuelle. C'est à cette date que la matrice se recalcule avec des informations fiables.
Ce qu'il faut anticiper côté liquidité
Un dernier point mérite l'attention, parce qu'il n'apparaît pas dans le texte. La période transitoire crée une fenêtre pendant laquelle une partie des détenteurs va arbitrer. Sur des véhicules à prépondérance immobilière, dont la valorisation est périodique et la liquidité assurée par des mécanismes contractuels, un mouvement de sortie concentré peut allonger les délais d'exécution.
C'est un argument de plus pour étaler les arbitrages jugés nécessaires plutôt que de les concentrer à l'approche de l'échéance. Le client qui décide en 2028 aura les mêmes droits que celui qui décide en 2026 — pas nécessairement les mêmes conditions d'exécution.
Ce qu'il faut dire au client en trois phrases
« Le cadre juridique de ce support évolue : les nouveaux contrats ne peuvent plus le référencer depuis mai 2026, et il devra s'être transformé avant le 1er janvier 2029 pour continuer à recevoir des versements. »
« Cela ne change rien à la valeur des actifs immobiliers qu'il détient, ni à votre droit de rester investi aujourd'hui. »
« Nous saurons en mai 2027 si le gestionnaire engage la transformation ; d'ici là, voici la position que je vous recommande, et voici pourquoi. »
C'est court, c'est exact, et c'est ce qui distingue un cabinet qui a instruit le sujet d'un cabinet qui le découvrira lorsque le client posera la question.
Questions fréquentes
Le décret 2026-341 oblige-t-il mes clients à vendre leurs parts de SCI ?
Non. Le décret ferme le référencement de nouveaux « autres FIA » dans les contrats d'assurance vie et de PER depuis le 6 mai 2026, mais il n'impose aucune liquidation des encours existants. Jusqu'au 1er janvier 2029, versements et arbitrages restent possibles sur les supports déjà détenus, sous réserve que le véhicule ait engagé un processus de mise en conformité. Au-delà de cette date, un véhicule non transformé ne pourra plus recevoir de versement ni servir de destination d'arbitrage, mais les parts détenues ne sont pas annulées pour autant.
Quels supports sont concrètement visés par la catégorie « autres FIA » ?
Il s'agit des fonds d'investissement alternatifs qui n'entrent dans aucun cadre réglementaire harmonisé destiné aux investisseurs non professionnels, au sens du III de l'article L. 214-24 du Code monétaire et financier. En pratique, le segment principal est celui des SCI de droit commun utilisées comme unités de compte, auxquelles s'ajoutent certains groupements forestiers et sociétés immobilières non agréées par l'AMF. Les SCPI agréées, les OPCI, les ELTIF grand public et les FPCI respectant les règles des FCPR ne sont pas visés.
Quelle est la date réellement structurante pour organiser le suivi du portefeuille ?
Le 5 mai 2027, plus que le 1er janvier 2029. C'est la date avant laquelle les sociétés de gestion doivent transmettre leur projet de transformation à l'AMF, aux assureurs et aux gestionnaires de PER. Avant cette échéance, un conseil s'appuie sur des intentions non vérifiables ; après, il s'appuie sur des décisions documentées. Inscrire un point d'étape à cette date dans le suivi de portefeuille est plus utile que d'anticiper des arbitrages sur des hypothèses.
Faut-il mentionner ce calendrier dans le rapport d'adéquation ?
Oui, dès lors que le client détient un support concerné ou qu'une recommandation porte sur ce type de véhicule. Le rapport d'adéquation MIF II doit refléter la connaissance disponible au moment de la recommandation : une recommandation de maintien silencieuse sur l'échéance de 2029 est incomplète. Sur le volet assurance, l'information relève du devoir de conseil au titre de la DDA, même en l'absence de recommandation d'agir. Trois mentions suffisent : le calendrier applicable, le statut connu de la transformation, et la décision retenue avec son motif.
Quel volume d'encours est concerné en France ?
Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier, l'actif net des sociétés civiles à prépondérance immobilière distribuées auprès du grand public s'élevait à environ 21 milliards d'euros au 31 décembre 2025. La quasi-totalité de cet encours est logée dans des contrats d'assurance vie et des PER, ce qui explique pourquoi le décret prévoit une période transitoire de près de trois ans plutôt qu'une fermeture immédiate.